З 1 липня в Україні працює ринок землі
Яку землю можна продавати і купувати?
Йдеться про землю сільськогосподарського призначенння. В Україні 42 млн га аграрних угідь. На переважну частину – 41 млн га – з 2002 року до 1 липня 2021 року поширювалася дія мораторію на продаж.
Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати.
Під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.
Хто має право купувати землю?
Поки що лише українці як фізичні особи. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі мають лише фізичні особи. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис. га.
Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо.
В 50-кілометровій зоні від державного кордону України земля продажу не підлягає.
Перед укладанням угоди нотаріус перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.
Скільки землі може придбати фізична особа?
Не більше 100 га. З 2024 року юридична особа – не більше 10 тис. га.
Як буде визначатися ціна?
Визначення ціни земельної ділянки – особиста справа продавця і покупця, предмет переговорів між ними. Ніхто не може змусити продавця і покупця укладати договір за ціною, яка їх не влаштовує.
Проте до 2030 року діє мінімальний поріг, нижче якого ціна опускатися не може. Мінімальною ціною є нормативна грошова оцінка земельної ділянки.
У середньому нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні становить 27,5 тис грн за гектар. Десь вона більша, десь менша, це залежить від якості ґрунтів
Розрахунок може здійснюватися лише в безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків з обов’язковим підтвердженням джерел доходів. Тобто просто купити землю не вийде, доведеться відзвітувати, звідки кошти, та сплатити всі податки. Здійснюватиметься фінансовий моніторинг.
Підтвердити доходи можуть: довідка про доходи, податкова декларація, виписка із звітності фізособи-підприємця, виписка з банківських рахунків, завірена нотаріусом дарча на гроші тощо.
Чи власник земельної ділянки продати землю, яка перебуває в оренді?
Після відкриття ринку земельну ділянку можна буде продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Земля все одно належить власнику і він може розпоряджатися нею, як захоче.
Якщо власник орендованого паю захоче його продати, він повинен звернутися до нотаріуса. Той мусить повідомити про це орендатору, бо він має переважне право купити цю землю. При цьому договір оренди не припиняється.
За два місяці орендар повинен вирішити, купувати пай чи ні. Якщо ні, то пай можна буде продати іншому покупцю. Новий власник зможе повноцінно розпоряджатися землею без обтяжень, коли закінчиться договір оренди.
Важливий нюанс: юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують землю, не зможуть її купувати. З 1 липня 2021 року земельні ділянки мають право купувати тільки фізичні особи – громадяни України.
Які документи потрібні для укладення угоди?
Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:
– паспорти продавця та покупця;
– ідентифікаційні коди сторін;
– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;
– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);
– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.
Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони.
Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.